新城控股(601155)偿债压力渐小，商场经营受益于三四线消费提升与优质运营

本报告为新城控股（601155.SH）公司深度研究，中信建投维持"买入"评级，给予6个月目标价21.82元。偿债方面，公司有息负债已由2020—2021年的约900亿元压降至2024年上半年末的558亿元，综合融资成本降至6.05%，年利息支出约34亿元，而按全年116亿元租金、40%净现金利润率测算的租金净现金利润约46亿元，可完全覆盖利息支出；2025年内到期公开市场债务剩余66.9亿元（其中美元债21.8亿元），30个已开业未抵押吾悦广场按8亿元/个估值、50%抵押率可提供约120亿元新增抵押融资予以替换，财务安全性较高。经营方面，三四线城市居民收入增速更高、杠杆率更低，社零增速优于一二线，而购物中心供给偏少；吾悦广场超六成布局三四线，133个已开业商场周边1公里内无竞品，出租率达97.9%，2024年商业运营收入128.1亿元、同比增长13.1%，同店租金增速领先同行。