华润万象生活(01209)：华润万象生活之商管篇——依托母公司购物中心资源禀赋，商管业务演绎逆势增长

本报告为华润万象生活（01209.HK）商管业务深度研究。母公司华润置地重资产持有大体量优质购物中心，公司作为拆分出的轻资产商管平台，无需大额资本投入即可享有运营红利，且利润弹性大于业主方。核心竞争优势在于依托母公司第一梯队的商场规模与高能级城市核心区位先发卡位，形成对品牌商户的强议价权与调租换铺话语权，构建客流—销售额—品牌吸引更新的正反馈，使在管商场同店零售额与租金持续增长。伴随同店增长与规模扩张，经营杠杆效应增强，项目层面NOI Margin与总部人力效率提升共同推高商管运营利润率。结合最新财报，调整后2025—2027年EPS预测为1.73/2.12/2.44元，采用DCF估值法给予目标价52.55港元，维持“买入”评级。风险提示包括消费基本面下行超预期、母公司交付及第三方拓展不及预期。