房地产行业"8.28"房地产一揽子政策点评：房地产发展新模式重要里程碑，关注行业现金流重塑

本报告为招商证券对2026年8月28日多部门推出的房地产一揽子政策的行业点评。事件层面，住建部、央行、金融监管总局、证监会等发布现房销售、主办银行制、融资从依赖主体信用转向基于项目情况等一系列政策，判断这是房地产发展新模式的一次系统性落地，也是行业进入高质量发展阶段的重要里程碑，并从风险防范角度更前置地防范"保交楼"风险。对房企及产业链的影响方面，新规预售（主体结构封顶后预售）仅将约30%的按揭回款推后至竣工节点，资金缺口峰值或无明显扩大；现房销售则使前期资金缺口峰值扩大、提高开发贷需求。测算显示，货值10亿、地货比60%的项目，原预售、新规预售、现房销售下股东层面含融IRR分别为21%、9%、5%，周转率下降拖累ROE；土地分期付款等对冲措施或形成"关门开窗"。对居民，合法权益与还款压力缓解；对银行，按揭与开发贷短期或收缩但存期延长。投资评级维持"推荐"。