房地产：建模分析现房销售对房企经营影响几何？

住建部、自然资源部和金融监管总局于8月28日发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，标志我国正式转向现房销售制度。本报告构建简化版房企模型（假设项目净利润率7.5%），分析现房政策全面落实对房企经营的影响。核心结论：若全面实施现房销售，房企ROE或处于5%—10%区间（现房销售约5.1%，主体封顶预售7.7%，1/3主体完工预售15.4%），杠杆率由12.6x降至2.6x，资产周转率由20%升至33%。未来2—3年重点开发商销售规模呈"先降后升"趋势，销售额低点或在2028年，企业间将显著分化，预售资源充足、杠杆率低者韧性更强。投资建议：板块将"先交易量缩，再博弈价涨"，首推聚焦核心城市的中介类标的贝壳-W；房开板块短期估值承压但充分调整后逢低吸纳，优先关注高利润率库存充裕、负债压力较低的华润置地、中国海外发展，以及滨江集团、建发国际，已基本停止拿地的新城控股与龙湖集团影响亦有限。