房地产现房销售制度及配套金融政策解读

本报告系统解读2026年8月底住建部、央行、证监会落地的销售制度、信贷制度、资本市场融资三份核心文件，分别对应地产、银行、非银行业。核心观点：销售端由预售转向"现房优先+封顶预售"，按揭放款由结构封顶延后至竣工备案（拉长至第24—36个月），预售资金全额监管；信贷端实行开发贷主办行制与全封闭管理，但期房开发贷期限由3年延至5年、现房延至7年，个人按揭期限由30年延至40年，月供下降约15%；资本端股权融资由"三支箭"临时政策转为常态化工具框架，新增定向可转债，投向限制实质性放宽。企业端预售杠杆实质归零，行业向制造业转型，集中度将大幅提升；行业端供给极致收缩，上海2026年1月见底后连涨8个月，核心城市房价筑底更确定。投资建议：利好中介（贝壳、我爱我家）、低杠杆高产品力房企（建发国际、滨江集团）、现房房企（中海外、华润置地）；银行关注优质城商行（苏州银行等）及低估值股份行；