中国国际金融-中金公司-如何看待商业用地使用权续期的相关影响？

今年以来，广州、上海相继出台工商业土地使用权续期试点方案，部分REITs项目也开始落地土地期限调整，资本市场对相关问题的关注度明显提升。中央层面的法律规定已经明确，土地使用权年限届满后，土地使用者需继续使用土地的，应当提前申请续期，并依规缴纳续期出让金；除因社会公共利益需要收回土地外，相关申请原则上应予以批准，两地细则的取态也基本与此一致。两地续期定价都参考政府主导的公示价格体系，具体项目在公示价格的基础上进行个性化调节，并根据用地绩效或投资强度给予折扣，差异主要在于所选的公示价格体系不同。报告结合DCF估值方法，对到期不续期与到期续期两种情景进行比较，认为续期安排有助于提升并稳定中长期资产价值；而股票市场目前对远期土地期限假设的讨论仍不充分，如果以股息收益率为锚，常态化的续期出让金支出可能在远期对企业价值产生影响。结合历史土地出让数据测算，2040年前后可能成为国内商服用地使用权密集到期续期的起点，这一结论不排除未来年份提前续期的案例会逐步增加。在国际比较上，各国家和地区在商业地产土地与经营成本制度上的差异较大，中国香港的安排相对宽松。风险在于续期成本可能显著偏离预期。