穿越低息周期：日本REITs投资手册

日本REITs市场是亚洲市值规模最大、全球第三的成熟REIT市场，截至2026年6月规模约969亿美元，J-REIT合计持有约4,958项物业、运用资产规模达24.5万亿日元。市场底层资产以传统商办为主并逐步拓展至住宅、商业、物流、酒店、医疗等多元业态，形成"头部集中、长尾丰富"格局，投资者以机构和外资为主导，个人占比为高个位数。报告梳理了日本REITs的制度基础（投资法人外部管理模式）、央行购买机制、多层次证券化体系及完整周期演进历程，认为强Sponsor资源支持与优质核心资产是头部REIT持续成长的关键。投资层面，J-REIT工具分为直接投资、基金投资和衍生品投资三类，配置时点建议结合利率、基本面、资金流和估值综合判断。报告认为日本市场已进入基本面修复、利率正常化与央行退出托底并行的再平衡阶段，配置仍需等待长端利率趋稳、NOI改善持续兑现、P/NAV折价企稳及外资流入等信号共振。