类债属性再显，保障房配置价值回升

本报告聚焦公募REITs中的保障房板块。自2025年中旬以来，受长端无风险利率上行、估值偏贵等因素影响，保障房REITs随市场整体调整，截至2026年9月初板块跌幅约12.94%，但主要源于估值消化而非基本面恶化。保障房凭借政策属性具备突出的"类债属性"：需求端抗周期、租金管制形成价格安全垫、租户分散且收缴率高达99%—100%，现金流稳定。经过一年多的估值消化，保障房板块相较10年期、30年期国债的利差已分别回升至约160BP和115BP，回到2024年末至2025年初水平，配置性价比逐步显现。投资建议上，建议关注保障房板块一二级市场机会：二级市场可结合利率走势逐步参与市场化程度较低、经营稳定的项目；一级市场因现金流可预见性强，打新及扩募策略收益确定性更高，可重点关注中金杭州安居（2027年预期可供分派率4.11%）与国泰海通中建（4.01%）等已过批项目的打新机会。