华泰证券-港铁公司（66.HK）：铁路资本开支迈入高峰期

华泰研究将港铁公司投资评级由增持下调至持有，目标价下调至34.2港元。报告认为，公司兼具高股息防御性和房地产弹性，但当前面临三重压力：一是住宅交楼高峰期临近尾声，美联储2026年9月重启加息，港股楼市短期承压；二是铁路建造资本开支进入高峰期，土地开发回款周期漫长；三是股息率约3.8%，相对10年期美债利率5%的吸引力不足。11月10日，公司与香港政府签订北环线第二部分协议，项目总投资约900亿港元，目标2034年底前全线通车。计入该项目后，2026至2028年资本开支升至888亿港元，2029至2034年新建铁路投资仍约1200亿港元。北部都会区储备土地增至46公顷，但需先支付工程款且回款周期长，2027年起物业发展利润或大幅回落。车票连续两年冻结、商铺新订租金下滑，零售复苏向租金传导仍需观察。因代建工程超支支付22.5亿港元和解金，2026年归母净利润预测下调10%至189亿港元。