松江最大保租房，依托区域产业群——国泰海通中国建筑保租房REIT 首发价值深度分析

本报告为国泰海通中国建筑保租房REIT的首发价值深度分析。该REIT底层资产为中建·幸孚+公寓（上海松江店），是松江区规模最大的保障性租赁住房项目，共2,432套、可租赁面积10.27万㎡，深度绑定G60科创走廊周边产业生态，租户以周边企业职工为主（个人租赁面积占比88%）。需求端，松江外来人口占比高、产业升级催生每年2-3万新增租住需求，且二手房售价自2025年下半年回升；供给端，中山街道竞品仅4个、潜在Rr4供应收缩，竞争格局良好。运营方面，项目自2024年稳定盈利，出租率恢复至90%以上、租金收缴率连续3年100%，但近三年以价换量致租金逐年下行。估值上，预期合理区间11.42~14.03亿元，IRR 4.47%~4.82%，询价上限对应26E派息率3.65%，高出全部可比REITs约14%。申购策略提示需关注租约集中到期、出租率与租金下降及城市规划变化等风险。