REITs 26年10月配置建议：二级市场对一级供应放量钝化，“类期权”配置价值凸显

本报告为招商证券发布的REITs月度配置建议。二级市场方面，9月中证REITs全收益指数呈“U型”走势、全月累计下跌0.3%，IDC、保租房、市政环保跑赢，产业园、仓储物流跑输；一级市场方面，9月单月询价11单、创历史新高，询价结果两极分化但整体认购热度较上半年回落，个券打新延续亏损且幅度扩大（年内累计打新净收益率-10.22%）。基本面方面，26Q2各板块可比样本EBITDA同比增速中位数分化，消费（+8%）领先，产业园（-17%）、能源（-22%）承压。估值方面，9月末产权REITs平均派息率5.0%、经营权REITs平均IRR 4.8%，与10Y国债利差分别为328bps（历史100%分位）和309bps（历史59%分位），全市场P/NAV平均1.0倍。